Se avete operato una rinegoziazione del mutuo con la vostra banca potete verificare come avviene il calcolo della nuova detrazione fiscale per gli interessi passivi e come procedere con la corretta indicazione nella dichiarazione dei redditi 730 o modello Unico; nel seguito trovate alcuni importanti chiarimenti e risposte alle domande poste dai lettori per avere la soluzione anche di questi casi particolari che comunque danno diritto alla detrazione fiscale.Calcolo degli interessi passivi detraibili
Il calcolo deve passare attraverso il rapporto tra la percentuale di interessi passivi detraibili derivanti dal precedente mutuo e la percentuale derivante dal mutuo rinegoziato. Il problema è comprendere come fare. Vi fornirò anche un foglio di calcolo per calcolarvi la quota da soli oltreché indicarvi la corretta imputazione nel quadro oneri e spese del 730.
Calcolo % detrazione mutuo originario
Valore mutuo minore Prezzo di acquisto
Nel caso in cui l’importo preso a mutuo sia inferiore al prezzo di acquisto dell’immobile non avrete problemi per cui dovrete semplicemente verificare che quanto indicato nella dichiarazione dei redditi sia inferiore al limite imposto dal legislatore per la detrazione fiscale sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale (4.000 euro per ciascun anno di imposta).
Valore mutuo maggiore Prezzo di acquisto
IN questo caso è necessario ricavare la percentuale di interessi detraibili fiscalmente. Il calcolo avviene mediante la segue frazione che vede al numeratore il prezzo pagato per l’acquisto dell’abitazione principale (desumibile dall’atto di compravendita anche se alcuni furbettini danno anche qualcosa in più cash) e al denominatore l’importo in denaro preso a prestito dall’istituto di credito solitamente più alto del primo. Se così non fosse la percentuale non potrebbe comunque superare il 100% per il calcolo degli interessi passivi detraibili.
Formula % detrazione Interessi Passivi Mutuo = Prezzo Acquisto Immobile / Importo Mutuo Originario
Se moltiplichiamo il risultato percentuale ottenuto per gli interessi pagati nell’anno dal mutuatario e certificati dalla banca e confrontiamo questo con il limite degli interessi passivi detraibili per ciascun anno di imposta e pari ad euro 4.000 nel caso di acquisto dell’abitazione principale e pari a euro 2.582,28 nel caso della costruzione dell’abitazione principale.
Successivamente prenderemo la quota capitale residua da pagare del mutuo originario e la rapporteremo all’importo del mutuo rinegoziato per ottenere la nuova percentuale di detrazione riferita al nuovo debito rinegoziato
Formula % detrazione Interessi Passivi Mutuo = Quota capitale Mutuo originario residuo / Importo Mutuo Rinegoziato
Una volta che abbiamo a disposizione tutti i dati possiamo procedere con il calcolo. Per aiutarci facciamo un esempio pratico per fornire chiarimenti e rispondere alle domande dei lettori:
- Mutuo originario di 150.000
- Prezzo di acquisto di 120.000
- Mutuo rinegoziato d 130.000
- Quota Capitale Residua 110.000
- Interessi passivi finanziari mutuo rinegoziato euro 7.500.
Se sviluppiamo le formule di calcolo viste in precedenza avremo
Detraibilità originaria = 120.000/150.000 * 100 = 80%
Detraibilità Mutuo rinegoziato = 84,62%
Successivamente dovremmo rapportare la nuova percentuale di detrazione fiscale degli interessi pari a euro
7.500 X 84,62% = 6.346,15 euro
Questa dovremmo rapportarla alla precedente % di detrazione fiscale osservata e pari all’80% per cui avremo:
6.346,15 x 80% = 5.076,92 euro
Questo importo è tuttavia superiore al limite di detrazione annuo consentito dal legislatore per cui potremmo indicare solamente 4 mila euro. La percentuale di detrazione fiscale ossia l’importo effettivo che potete scaricarvi dall’Irpef è pari al 19% di 4 mila euro per cui parliamo di un risparmio effettivo di euro 760 euro.
Mantenimento delle condizioni
Per continuare a mantenere il diritto alla detrazione fiscale Irpef nel caso di rinegoziazione di un mutuo stipulato per l’acquisto della propria abitazione è necessaria la verifica delle seguenti condizioni:
- Mantenimento condizioni che si erano rispettate al momento originario
- L’immobile sia rimasto invariato (non parlo di ristrutturazioni ma parlo proprio dell’unità locale catastalmente identificata e riportata nell’atto originario).
- Verificare che l’importo del mutuo non sia diventato superiore alla residua quota di capitale, rateo interessi del semestre in corso. A questi aggiungere anche eventuali rate scadute e non pagate e gli oneri previsti per l’estinzione anticipata.
Nel caso in cui varino i valori allora sarà necessario ridefinire anche la quota detraibile fiscalmente secondo visto soprail rapporto
Interessi passivi derivanti da due Mutuo per l’abitazione principale
Nel caso in cui la rinegoziazione del mutuo avvenga in corso d’anno ed il precedente mutuo sia piuttosto recente potremmo trovarci nel caso in cui paghiamo interessi passivi derivanti dal precedente mutuo e interessi passivi derivanti dal mutuo rinegoziato. Come effettuare il calcolo in questo caso? Lo vediamo subito nel seguito.
Se prendiamo i 7.500 euro degli interessi presi prima e per semplicità diciamo che 3.500 sono relativi al mutuo vecchio e 3.000 al nuovo mutuo.
a questo punto avremo che l’importo detraibile degli interessi sarà pari agli interessi pagati per la propria percentuale ossia:
- 3.500 x 80% = 2.800
- 3.000 x 84,62% = 2.538,6
La somma delle due componenti di costo detraibile è pari a 5.338,6 euro, come vedete leggermente diverso rispetto a prima ma pur sempre maggiore del limite dei 4 mila euro. Anche in questo caso quindi, per quello che concerne il trattamento in dichiarazione ci comporteremo come nel primo caso.
Indicazione nel modello 730 o nell’Unico
L’importo così ottenuto a cui applicare il 19%, dovrà essere indicato nel quadro relativo agli oneri e le spese del 730, ossia nel quadro E oppure nel quadro RE se utilizzate il modello di dichiarazione Unico. Il rigo interessato, se prendiamo il modello 730 2018 relativo al periodo di imposta gennaio-dicembre 2017 sarà il numero 7. Nel prospetto riepilogativo del calcolo delle detrazioni di imposta dovete poi indicare nel rigo 28 il montante di 4000 euro relativo alla voce detrazioni per oneri ed erogazioni liberali. Vi suggerisco ogni anno tuttavia di ricontrollare la correttezza dei righi che potrebbero essere oggetto di modifiche.
Caratteristiche per beneficiare della agevolazione sul mutuo
Rispetto alla caratteristiche e ai requisiti che deve avere il contratto di mutuo e le due condizioni principali da rispettare vi rimando alla guida della detrazione degli interessi sul mutuo dove trovate anche la risoluzione di alcuni importanti casi particolari (casa del figlio, casa della moglie, dichiarazioni congiunte, etc).
http://www.tasse-fisco.com/interessi-sui-mutui/costruzione-casa-detrazione-rudere/7625/
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Fonte: Tasse-fisco.com
