Vediamo di definire in sintesi quando scatta il pignoramento e l’espropriazione con vendita all’asta di casa per non aver pagato le rate sul mutuo, come fare per evitarlo e di introdurre una serie di riflessioni che dovrebbero fornirvi qualche strumento in più per evitare queste simpatiche novità introdotte dal Decreto Taglia Casa.
Le novità in sintesi sull’espropriazione di casa da parte delle banche
Il nuovo Decreto Legislativo taglia casa prevede il recepimento della direttiva mutui dell’UE 2014/17/E che impone di espropriare la casa al mutuatario proprietario di casa dopo il mancato pagamento di sette rate (anche non consecutive). In Italia la Direttiva è stata recepita e consente alla banca di attivare le procedure esecutive per il soddisfacimento del proprio credito dopo 18 rate…ma con una piccola novità…possono non passare più per il Giudice!
Come funziona la norma per i vecchi mutui
Il TUB o testo unico bancario ci dice che le rate imparate possono essere massimo 7 allo scattare della settima la banca può attivare azioni esecutive per l’esazione del credito come intimazione al pagamento, pignoramento, interessi di mora, espropriazione forzata ecc. (cfr articolo 40 del TUB) passando per il giudice che valutava o meno la vendita all’asta e spesso diceva NO.
La rata si considera impagata allo scadere anche se può non considerare tale se il debito provvede entro 180 giorni dalla scadenza a riconoscere alla banca gli interessi di mora (parliamo in genere dell’8-10%, se sono di più o meglio ancora sono usurari meglio perché significa che il mutuo è nulla e non dovrete restituire nulla…ad un mio amico è successo). Da non sottovalutare quindi l’analisi con un consulente esperto e di fiducia sulle clausole del vostro mutuo per valutare le diverse opzioni.
Come rimediare per evitare questo disastro
Prima di tutto lo Stato ha messo a punto degli ammortizzatori sociali anche per i mutui anche se la dotazione non so quale sia sinceramente rispetto al montante atteso d insolvente che si potrebbe verificare. V’è da dire che ho scritto un articolo proprio dedicato al fondo di solidarietà sui mutui in cui in sintesi trovate i requisiti da rispettare e le condizioni richieste per accedere alla richiesta di fondi per pagare i mutui o sospendere il versamento delle rate.
Gli strumenti a disposizione per evitare il pignoramento di casa
Il fondo di solidarietà
Il Fondo di solidarietà per l’acquisto dell’abitazione principale consente la sospensione per 18 mesi del mutuo qualora il reddito sia al di sotto di una soglia molto bassa o si sia perso il lavoro. Antico che per accedervi dovrete avere un ISEE non superiore a 30mila euro ed un mutuo non superiore a 250mila euro; rispetto invece alle condizioni soggettive dovrete avere perso il lavoro a tempo determinato o indeterminato fa lo stesso o essere in cassa integrazione o aver subito un handicap grave o non essere più autosufficienti….altre disgrazie non sono contemplate. mutuatario potrà sospendere il pagamento solo della quota capitale della rata mentre dovrà continuare a pagare gli interessi.
La sospensione del mutuo
Altro strumento che avete a disposizione per scongiurare l’espropriazione di casa è la richiesta della sospensione del mutuo per il versamento della sola quota capitale del mutuo ma dovrete pagare almeno la quota interessi. Potete anche richiedere la sospensione direttamente alla vostra banca e vedere se ve la accordano perché può succedere.
La rinegoziazione o la ristrutturazione del mutuo
Avete già avuto modo di leggere l’articolo dedicato alla rinegoziazione del mutuo per cercare di ridurre la rata o di modularla per venire incontro ad un periodo di crisi di liquidità della persona che ha contratto il mutuo. Nella rinegoziazione del mutuo se ancora non è stata estinta inserite la clausola di salvaguardia o inadempimento proprio dall’eventualità della vendita all’asta la banca vi proporrà molto probabilmente di inserire una clausola che consentirà alla banca di evitare la vendita all’asta ed avere in contropartita l’estinzione totale del debito anche se il realizzo dalla vendita sarà inferiore al valore nominale del credito e nel caso sia superiore naturalmente resterebbe a voi.
Sicuramente non sono un esperto di banche ma a mio modesto avviso questa eventualità ieri alle banche non era concessa ossia non ci potevano minacciare di mettere la casa all’asta e con questa leva farci firmare nuove clausole che gli consentono di realizzare prima la vendita di casa anche senza passare per l’iter della vendita di casa…mi ricorda molto quando qualcuno ti prende per il collo in un momento di difficoltà. Questa è la riflessione che mi viene da fare se si pensa a come sarebbe se questo decreto non fosse passato. Con questo non dico che la banca non debba perseguire i propri fini di lucro e non abbia diritto ad esigere il soddisfacimento dei propri crediti. Diciamo però che con questo decreto forse poche banche hanno avuto la meglio rispetto a molti mutuatari e questo mette tanta tristezza.
La surroga del mutuo
Se la simpatica banca si dimostra ostile a variare le condizioni contrattuali potrete cercare di effettuare una surroga del mutuo. questa strada andrà tentata prima che la banca vi segnali alla famosa centrale dei rischi in quanto un volta entrati in quella difficilmente altre banche vi concederanno un mutuo. Vi ricordo che le parole sottolineate vi riportano agli articoli di approfondimento.
Consigli pratici
Il consiglio pratico che do è quello di pianificare le vostre uscite da qui a due anni. Dovete pianificare il vostro fabbisogno finanziario in modo cautelativo inserendo nella valutazione anche qualche evento straordinario negativo e vedere se poteste avere problemi, analizzando soprattutto la vostra posizione lavorativa e la società dove lavorate. Di solide, purtroppo non ce ne sono tante. Dovrete in pratica diventare anche degli esperti analisti di bilancio…guarda dove siamo arrivati….
Se pensate di avere difficoltà in futuro andate dalla vostra banche e rinegoziate il mutuo ma state attenti a cosa vi propongono mi raccomando…e soprattutto leggete tutte le clausole di quel foglio che vi propinano da firmare in tutti i suoi punti. Non fidatevi a priori, approfondite. troverete tutto scritto ma non fermatevi e non fatevi prendere dalla stanchezza. Questo elemento sarà determinante per voi ora che le banche hanno questa arma in più.
Riflessioni su come si comporteranno le banche
Premesso che l’esproprio della prima casa per i soggetti che volutamente non pagano le rate pur avendone la possibilità o sono evasori fiscali meritano tutta l’espropriazione e la vendita della casa all’asta invito a segnalare su questo articolo le banche che lo faranno perché penso che a livello commerciale sapere che la mia banca espropria case ai meno abbienti e ai bisognosi è sicuramente un parametro per valutarla. Sinceramente a me non piacerebbe avere dei rapporti commerciali con chi fruisce di questo strumento.
Vero è che anche la banca persegue fini di lucro ma c’è una sottile differenza tra chi persegue il fine di lucro con stile e chi lo fa come uno squalo che si spinge fino a riva. Lo stesso lo fanno giornalisti che si inventano articoli dai titoli sensazionalistici che poco hanno a che vedere con la realtà solo per vendere più copie. A noi quelli non ci piacciono e ci scaglieremo sempre contro per ricercare maggiormente di tirare fuori informazioni obiettive e non cercare di attaccare i più bisognosi.
Per cui se avete banche da segnalare che vi stanno espropriando casa fruendo della nuova legge, potete segnalarlo nei commenti a fondo pagina.
Convenienza per la banca
Ho sentito e letto che la banca non avrebbe convenienza a vendere la casa all’asta ma tutto sommato può non essere vero in quanto anche nell’ipotesi di vendita di casa all’asta ad un prezzo inferiore la banca non vede ridursi il suo credito nominale verso di voi ma subisce solo una perdita derivante dalla dilazione nell’incasso che avrebbe avito rispetto al pagamento normale delle rate. Se pensiamo che in questo momento c’è un grande eccesso di liquidità la banca tutto sommato non perde tanto in questa storia.
Quello che ci perderà sarà veramente il proprietario di casa che per soddisfare la banca potrebbe trovarsi costretto a realizzare la vendita ad un prezzo ben inferiore che con gli stipendi di oggi non recupererà mai più.
Se analizziamo i passi in sintesi per arrivare dal mancato pagamento della settima rata a quello della vendita all’asta vediamo emergere alcuni elementi interessanti:
Come avviene in pratica il pignoramento
Diciamo che conseguenzialmente le fasi che precedono il pignoramento e l’esproprio dovrebbero essere queste pena anche la possibilità di impugnare gli atti.
- Intimazione di pagamento di pagare le somme entro x giorni dal realizzato dell’ultima rata insoluta
- Iscrizione di ipoteca
- Vendita all’asta
- Dopo Espropriazione forzata
Da un lato perché tra pignoramento e asta la procedura dura in media 5 anni il che equivale a molto più di 18 rate non pagate per cui la banca deve accollarsi una esposizione aggiuntiva che possiamo quantificare in oltre 50 rate non pagate.
Inoltre la vendita all’asta di casa in proporzione fa perdere qualcosa anche alla banca in quanto dovrà vendere l’immobile ad un valore in genere di gran lunga inferiore al valore di mercato realizzabile.
Mi chiedo se sia possibile che la banca possa proporre l’acquisto di casa direttamente offrendo di non mettere al casa in vendita all’asta o proporre a qualche fondo la vendita di casa e presentarlo ai soggetti non paganti offrendo magari qualche servizio aggiuntivo di intermediazione immobiliare. Mi sembra che alcune banche si siano mosse già se non erro creando delle controllate indirizzate più alla compravendita immobiliare…non sarà mica proprio per questa finalità?!?
Resta il fatto che se analizziamo i bilanci delle banche voglio vedere quale di queste subisce perdite ha dei margini di solvibilità ridotti per effetto delle insolvenze sui mutui tali da giustificare l’emanazione di un decreto legislativo ma c’è anche da dire che la direttiva è partita dall’UE già tempo fa.
A chi si applica
La norma introdotta dal Decreto Legislativo taglia Casa non ha funzione retroattiva e infatti così non solo non potrebbe essere ma in perfetto stie come abbiamo visto fare con i contratti di lavoro e le pensioni se si vuole ottenere un qualcosa è necessario prima di tutto dividere la controparte per cui si traccia una bella linea e si dice che quelli che fino a ieri hanno contratto un mutuo (dico contratto perché è una malattia sociale per me) godono di un migliore regime di favore mentre i nuovi possiamo dire che purtroppo…..pazienza. Così facendo però molti di quelli che avevano un mutuo prima per paura di vedersi estese anche a loro le novità tutto sommato saranno d’accordo con l’iniziativa in quanto non si vedranno intaccare i propri interessi….e per quelli che stipuleranno i nuovi mutui….di nuovo…pazienza…che bel modo di ragionare:-)
Le nuove regole non si applicano ai mutui in essere alla data di entrata in vigore del Decreto nemmeno nel caso di richiesta di surroga del mutuo.
Come avviene in pratica il pignoramento
Vediamo quindi in pratica cosa accade comunque qualora siate nelle condizioni sopra descritte. Il pignoramento di casa potrà avvenire solo nei giorni feriali ed in determinati orari ossia dopo le 7 e non oltre le 21. Vi verrà a bussare il famoso ufficiale giudiziario munito di atto di pignoramento esecutivo e dell’atto precetto. La parola sottolineata vi portetà al relativo articolo di approfondimento dedicata alla guida su come evitare il pignoramento di casa.
Pignoramento dei conti correnti bancari e postali
Leggi anche articolo su Pignoramento e confisca dei conti correnti bancari o postali
Pignoramento beni strumentali dell’azienda
Potete anche leggere l’articolo dedicato al pignoramento delle attezzature o macchinari aziendali o anche semplicemente del bancone di un bar andando sulle parole in azzurro.
Pignoramento presso terzi
Altre novità anche nel caso del pignoramento presso terzi che prevedono che il pagamento da parte del terzo pignorato del quinto delle pensioni e degli emolumenti, dovrà avvenire entro 60 giorni (contro i 15 giorni di prima).
Consulta il Nuovo decreto Mutui 2016 e le sue importanti novità
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Fonte: Tasse-fisco.com
